공급과잉으로 유닛 투자 위험 10대 지역

빅토리아주 멜번과 도클랜즈, 시드니 라우즈힐과 파라마타, 퀸즈랜드 웨스트엔드가 유닛 투자 위험 지역으로 적신호가 켜졌다.

부동산 조사업체 리스크와이즈 (RiskWise Property Research)에서 잔금정산과 현금유동성 위험이 높은 10대 ’위험지역’을 발표했다.

리스크와이즈 도런 플렉(Doron Peleg) 대표는 코로나19 대유행으로 인해 더욱 증가한 사전분양 유닛과 관련된 고위험에 대해 부동산 투자자들이 각별히 주의해야 한다고 경고했다.

코로나19 이전에도 이미 높았던 가격 인하 위험인 자산위험은 투자자 활동이 저하되고 임대 아파트 관련 위험에 대한 인식이 높아지면서 추가로 증대됐다.

SQM에 따르면 공가율이 5월 16.2%로 사상 최고치를 기록하면서 코로나19는 실질적으로 현금유동성 위험도 증가시켰다. 6월 공가율은 13.8%로 소폭 하락했다.

유닛 공급과잉 위험 10대 지역 주

부동산 구매자 대행 서비스 제공업체인 바이어스 바이어스 (Buyers Buyers) 공동창업자 피트 워전트(Pete Wargent)는 유닛 특히 사전분양 구매는 상당한 가격 인하라는 높은 위험을 안고 있다고 말했다.

워전트는 “유닛 공급과잉이 높은 지역은 ‘매우 높은 위험’을 안고 있으며 예를 들어, 멜번 도심과 같은 일부 부동산 시장에서는 아직도 주요 문제”이지만 멜번 도심은 이와 동시에 가족에게 적당한 부동산 공급은 부족하다고 지적했다.

플렉 대표는 가연성 건물 외장재와 결함과 관련된 문제가 유닛 부문 전반에 걸쳐 막대한 “평판의 피해’를 초래했고, 이로 인해 투자자들은 고층 아파트 개발에 흥미를 잃고 가족에 적합한 주택·대지 패키지로 눈을 돌리고 있다고 말했다.

코어로직 자료에 따르면 임대가치도 6월 분기에 0.5% 떨어지며 호주 전역에서 하락했다. 이는 2년 만에 최대 하락폭이다. 이에 더해 유닛 임대료는 지난 3개월 동안 시드니와 멜번에서 모두 2% 하락해 가장 큰 타격을 입었다. 

플렉 대표는 가족에게 부적합한 임대 아파르를 구매하는 투자자는 자산과 현금흐름 위험이 모두 실질적으로 증가할 것으로 예상되기 때문에 막대한 도박을 하는 것이라고 경고했다.

부동산 관련 비용과 특히 담보대출을 충당하기 위해 안정적인 임대소득에 의존하는 투자자에게는 상환능력도 역시 주요 요인이다.

워전트는 경제 불확실성이 2020년 높아졌으며 국경이 사실상 막힌 상태에서 공급과잉 지역으로 진입하는 것은 위험을 가중시킬 뿐이라고 지적했다. 워전트는 “중장기적으로 어려운 일을 해 주는 것은 자산의 토지가격 요소인 만큼, 구매자들은 자산중 지가비율이 높은 곳을 찾아야 한다”고 권했다. 그는 공급과잉 문제는 이미 몇년 지속된 것으로 수요가 일정하고 신규 공급이 제한된 시장에서 주로 가족에 적합한 부동산이 초과실적을 내고 있다고 지적했다.

구매자 대행사인 propertybuyer.com.au 리치 하비 대표는 라우즈힐 같은 외곽 지역에 새 아파트를 사는 것은 말이 안된다고 지적했다.

하비는 “반짝반짝한 새 부엌과 욕실을 갖는 것은 좋겠지만 추가 개발용 토지 공급이 풍부하기 때문에 하방 가격 위험이 상당하다. 투자자와 주택 구매자는 토지 공급이 매우 적고 부동산 수요는 높은 지역에 아파트를 구하는 것이 훨씬 낫다”고 조언했다.

또한 “가격이 내려가는 시장에서 유닛에 지불한 가격이 상당히 하락하는” 상황이 온다면 “잔금정산 위험”이 있다는 점도 지적했다. 예를 들어 2년여전 구매가격이 65만 달러였지만 잔금결제시 은행 평가액이 58만 5000달러로 10% 낮아졌다면 구매자는 부동산 최종 결제를 위해 추가 6만 5000달러를 구해야 한다. 이런 상황이 되면 자금이 딸리는 일부 구매자에게는 심각한 문제가 될 수 있다.