코로나이전 수준으로 이민 회복하면 주택구매능력 다시 악화

코로나19 대유행으로 인한 국제적 이동규제가 호주인구증가에 미친 영향으로 단기적으로는 임대료 하락 압력으로 작용하지만 중장기적으로 국경이 예상보다 일찍 열리는 경우 수요를 능가하는 주택공급분은 미미해 주택구매능력이 다시 악화될 것이라는 분석이 나왔다.

전국주택금융투자공사(National Housing Finance and Investment Corporation, NHFIC)는 첫 보고서를 통해 호주 주요 도시와 지방에 걸친 주택 공급과 수요 5년 전망을 내놓았다.

전국주택현황 2020 보고서(State of the Nation’s Housing 2020)는 전세계 코로나19 대유행은 호주 인구 증가에 1세기 만에 최대 충격을 야기해 앞으로 5년간 주택 신규수요가 28만 6000호 하락할 것으로 예측했다. 그러나 대유행의 영향에도 불구하고 코로나19 경기침체에서 단독주택이 주도하는 건설활동회복이 진행 중으로 주거용 부동산 순추가분은 2020년 17만호에서 2021년에는 18만 1000호로 증가할 것으로 예상했다. 이는 올해 실시된 통화부양책과 연방정부와 주정부의 재정부양책에 기인한다.

보고서는 연방 및 주정부의 부양책은 단기적으로 건설활동을 장려해 공급을 뒷받침하고 있지만 중장기적으로는 신규주택에 대한 수요는 낮아질 것으로 예상되며 신규 주택 공급추가는 하락했다가 2025년 14만 8000호 정도 수준으로 회복할 것으로 예상했다. 순 아파트 추가분 약화는 2만 7000호가 추가될 것으로 예상되는 2025년까지 확장될 것으로 보이며 이는 아파트 붐 이전 수준과 유사하다.

코로나19 이전 몇 해간 사상 최고 수준의 주택건설 열풍에도 불구하고 2017-2019년 사이 공급은 수요보다 평균 4500호 정도 밖에 많지 않았다. 신규 공급이 신규 수요를 초과한 단기간은 2000년대 초반 장기적인 공급 부족 시기를 보충한 것으로 볼 수 있다.

2021년 신규 공급은 신규 수요를 12만 7000호, 2022년에는 6만 8000호 정도 초과할 것으로 예상된다. 누적 신규 공급은 2025년까지 신규 수요보다 9만 3000호 정도 많을 것으로 예상되지만 NHFIC 민감도 분석에 따르면 좀 더 낙관적인 인구증가를 가정하는 경우 수요 초과분은 반으로 줄어들 수 있다.

국경이 예상보다 일찍 열려 이민이 재개되고 더 많은 호주인이 귀국하는 경우 억제된 주택공급 가능성과 맞물려, 중장기 누적 초과공급은 무시해도 좋을 정도로 적을 것으로 예상된다.

보고서 전망에 따르면 임대지불능력은 2022년까지 특히 신규 공급을 흡수할 신규 가구 형성이 줄어들면서 인구 밀도가 높은 동부 해안 도시에서 개선될 것으로 보인다. 단기적으로 신규 공급이 신규 수요를 능가할 것으로 예상되어, 공가율이 높은 시드니와 멜번 지역 임대료에 하방 압력이 될 것으로 보인다. 이는 전체적인 임대 지불능력을 개선할 수 있지만 실제 영향은 지역과 가구 소득 분포에 따라 다르게 나타난다.

최근 주택 가격이 다소 주춤한 상황과 사상 최저금리와 정부 부양책을 가장 많이 이용하는 것은 첫주택구매자이다. 이들은 전체 신규 주택담보대출의 40% 이상을 차지해 장기평균 보다 10% 포인트 증가했다.

주택 공급, 수요에 발맞추지 못하면 2023년부터 주택구매능력 악화

그러나 NHFIC는 보고서를 통해 주택공급이 예상 수요 반등에 계속 민감하게 반응할 필요가 있다고 지적했다. 주택시장이 회복하면서 공급이 수요에 대응하지 못하는 경우 특히 민간 임대시장 저소득가구의 주택구매능력 저하라는 장기적 추세가 지속될 가능성이 있다는 것이다. 또한 “공급이 강력한 수요반등에 민감하게 대응하지 않는 경우” 2023년부터 주택구매능력이 악화될 것이라고 경고했다.

예를 들어 “개발업체에서 중밀도에서 고밀도 신규 주택개발 사업자금을 대는데 필요한 사전매각 수준을 확보하는데 더 많은 어려움을 겪는 경우” 신규 주택 공급이 “전망치보다 낮을” 수 있다. 이에 따라 NHFIC는 공급이 수요에 민감하게 대응할 수 있도록 주택개발 장벽을 감소함으로써 “계획 정책이 구매능력에 부정적인 영향을 미치지 않고 미래 인구증가를 수용할 수 있도록” 정책을 재설정해야 한다고 요구했다.

보고서는 9월 분기 멜번 주택가격이 3.3% 하락하고 시드니는 1.6% 하락한 반면 더보(Dubbo)나 누사(Noosa) 같은 지방 중심지는 6개월간 각각 8.7%와 6.4% 가격 상승을 경험했다는 사실에도 주목했다.

그러나 재택근무 증가와 도심 거주에서 지방중심지로 이사하는 코로나19로 인한 추세가 계속될지 판단하기에는 너무 이르다는 입장이다. 이러한 근무형태가 좀 더 일상적이 된다면 “주도와 지방간 주택구매능력 격차는 좁혀질 것”으로 보인다.

재택근무가 늘면서 홈오피스 선호로 이어져 도시 기반시설을 도시 주변지역으로 분산할 필요가 생길 수 있다는 점도 지적했다.

NHFIC는 또한 70세 이상 주민이 23% 증가하고 자녀가 없는 부부가 9% 증가하면서 나홀로 가구 수가 2025년까지 크게 증가할 것으로 전망했다.

최근 몇십년간 시드니와 멜번을 비롯한 일부 도시에서는 주택구매능력이 상당히 악화됐다. NHFIC분석에 따르면 시드니 광역지역에 거주하는 소득 3/5분위 가구는 부동산의 10%밖에 감당할 수 없는 상황이다. 1998년에는 25%였다.

NHFIC는 세계적 코로나19 대유행으로 인한 주택수요 하락 시기가 주택정책 틀, 특히 건축허가의 틀을 재검토해 구매능력에 부정적인 결과 없이 미래의 인구증가를 수용할 수 있는 기회가 된다고 강조했다.

전국주택현황 2020 보고서(State of the Nation’s Housing 2020)는 앞으로 5년간 새로 형성될 것으로 예상되는 가구수(신규 주택 수요), 예상 신규 순 주택수, 신규 공급 및 수요 연간 대차계산과 함께 주택구매능력을 평가했다. NHFIC 분석은 인구성장 가정에 크게 의존하고 있기 때문에 가능성은 낮아 보이지만 해외 코로나19 상황이 급변해 호주 국경이 내년 말보다 더 일찍 열리는 경우 보고서 분석과는 단기적으로 크게 다른 결과가 나올 수 있다.